San Diego Real Estate blog -

Commercial Lending

As with all types of financing, when you’re in need of a loan, you want to work with a professional who not only understands and cares about what you want to do, but also someone who has a wealth of knowledge in their field. At Team Aguilar, our professionals exemplify these character traits.

Between our commercial team leaders, Carlos Aguilar and Jerry Trublood combine to having over 60 years of commercial lending experience. They have worked on deals all over the country, and in Mexico and Panama. They’ve experienced the entire spectrum of market conditions, and have satisfied thousands of clients and their commercial financing needs. Rely on people who know the business inside and out.Contact Team Aguilar today to find the commercial loan you are looking for.

Tasas de Interés

¿Cuándo es el mejor momento para bloquear?

Cuando se refiere a préstamos hipotecarios y tasas de interés, nunca es buena idea arriesgarse. Por eso es que generalmente aconsejo a mis clientes que bloqueen una tasa de interés tan pronto como sea posible. Éste es tan solo un paso del sistema estandarizado que hemos establecido para garantizar la mejor experiencia hipotecaria posible a cada uno de los prestatarios con los que trabajamos.

No se puede cerrar un préstamo hipotecario sin bloquear la tasa de interés, y existen tres elementos principales que se deben tener en cuenta:

  • Tasa de Interés

  • Puntos u honorarios

  • Duración del bloqueo

Bloquear una tasa no obliga al prestatario a comprometerse al préstamo hasta que el préstamo esté realmente cerrado. El bloqueo es simplemente una medida de seguridad diseñada para eliminar el riesgo de volatilidad del mercado a lo largo de toda la duración de la transacción de compra o refinanciación. El prestatario recibirá la tasa de interés cotizada siempre y cuando se apruebe el préstamo y se entreguen los fondos antes de finalizar el período de bloqueo.

Cuando una entidad crediticia permite un período amplio de bloqueo, el prestatario probablemente deberá afrontar una tasa de interés más alta u honorarios adicionales que se podrían cotizar como puntos. En otras palabras, el prestatario paga por el gran riesgo que asume la entidad crediticia al estar expuesta a los cambios potenciales del mercado.

Por ejemplo, digamos que un compromiso de bloqueo de tasa de 30-días le cuesta al prestatario medio punto, mientras que un compromiso de bloqueo de tasa de 60-días le cuesta un punto completo. Si el prestatario en esta situación necesitara el período de bloqueo extendido, pero no quisiera pagar puntos, entonces una alternativa consistiría en aceptar una tasa de interés levemente más alta. En este caso, un bloqueo de 60-días típicamente tendría una tasa de interés más alta que un bloqueo de 30-días.

Nuestro procedimiento estándar consiste en bloquear una tasa tan pronto como sea posible. Mi equipo y yo queremos que nuestros clientes sepan que aunque las tasas de interés fluctúan diariamente, la mayoría de las entidades crediticias no quieren perder ningún negocio por ese motivo. Si una competencia significativa hace que las tasas de interés bajen 0.25% o más, sabemos que probablemente podremos renegociar la tasa. En muchos casos, las entidades crediticias prefieren esta opción a perder el préstamo al serle otorgado a otra entidad crediticia. Por otro lado, si les hubiéramos permitido a nuestros clientes descuidarse y no bloquear sus tasas, los habríamos expuesto a la volatilidad del mercado sin protección. Entonces, si las tasas fueran a aumentar, es posible que el prestatario ya no califique para el préstamo que quería – una situación que queremos evitar a toda costa.

Al conocer las necesidades de nuestros clientes y al trabajar íntimamente con ellos para tomar las decisiones correctas desde el principio, mi equipo y yo nos sentimos orgullosos de decir que los hemos ayudado a lograr sus sueños de convertirse en propietarios de vivienda.

Si desea saber más acerca de los programas de préstamo que tenemos disponibles,
por favor ¡comuníquese conmigo!

Evite cambios en su perfil financiero durante el proceso del préstamo

Cuando su paquete de préstamo haya sido enviado al prestamista, hay ciertas cosas que debe evitar hacer para no cambiar su imagen financiera. Recuerde que el prestamista busca estabilidad y regularidad. Si quiere la mejor tasa de interés, tenga estos consejos en cuenta:

El prestamista esta buscando la fuente de donde proviene su cuota inicial.

Su prestamista va a querer pruebas de sus activos líquidos. Estos incluyen extractos bancarios para cuentas corrientes y de ahorros, verificación de inversiones y cualquier otro tipo de activo líquido. Algunas de las cosas que pidan parecerán triviales, pero tenga en cuenta que si está planeando mudarse a una casa nueva, es importante tener todo ese tipo de documentación disponible. Si el prestamista le pide cheques cancelados o recibos de depósito para cumplir con ciertas condiciones, usted querrá tener esas cosas a la mano y evitar retrasar el cierre de su préstamo. Asegúrese de que su papeleo sea fácil de documentar y no transfiera dinero de una cuenta a otra.

Las compras de gran valor van en su contra.

Evite hacer compras de gran valor. Es posible que esté considerando la compra de nuevos electrodomésticos para su nuevo hogar. Este no es el momento para adquirirlos. Evite compras tales como joyas, electrodomésticos, muebles, vacaciones, o cualquier cosa de gran valor.

La compra o el alquiler de un carro tiene un impacto negativo en la manera como el prestamista vea su estado financiero. Este es un artículo de lujo de gran valor que afecta dramáticamente su porcentaje de deuda a ingreso. Puede que usted sienta que tiene el presupuesto para comprarse un carro nuevo y crea que es una buena inversión si la vivienda que busca le exige viajes diarios de su casa al trabajo. Pero al añadir cuotas de automóvil a su existente deuda, usted reducirá la cantidad a la que califica para un préstamo de vivienda. Un pago de automóvil de $400 mensuales le puede reducir su límite del préstamo aprobado hasta en $50,000. Considere la compra del carro después de la aprobación de su préstamo, si es que realmente lo necesita.

Si tiene que cambiar de empleo, es posible que le pidan que documente el motivo del cambio.

El prestamista verá con buenos ojos si usted cambia de empleo para incrementar sus ingresos. En cambio, si su historial laboral es muy errático, no le favorece otro cambio de empleo.

Si en su trabajo le pagan por hora, lo más probable es que un cambio de empleo no tenga ningún efecto en su calificación para un préstamo. Si usted tiene una historia laboral de una cantidad de horas extras o primas en los últimos dos años, el prestamista lo verá de forma positiva. Si cambia de empleo, no hay forma de saber si el empleador le pagará horas extras. Algunos ¡no lo hacen! Si usted trabaja en un empleo de salario + comisión o simplemente por comisión, habrá un efecto dramático en su estabilidad laboral. Si está considerando comenzar su propio negocio, hágalo después de que su préstamo se haya otorgado.

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El Arte de la Negociación en la Compra de Vivienda

La compra de una propiedad conlleva a mucha negociación. Por eso es muy importante tener una lista de lo que como comprador quiere conseguir en el negocio. Tenga en cuenta que la casa debe ser evaluada y el prestamista estará buscando el valor justo en el mercado de dicha propiedad. Puesto que el valor de la propiedad fluctúa, su Agente de Bienes Raíces debe hacer un análisis comparativo del mercado para que usted este consciente del tipo de tendencias que hay en el área donde usted desea comprar. Esto le dará una idea si el precio que le piden es realista. También querrá saber por cuánto tiempo la propiedad ha estado en el mercado y si ha habido alguna reducción en el precio durante ese periodo.

Asegúrese de que usted y su Agente de Bienes Raíces estén de acuerdo para que él / ella lo pueda representar adecuadamente. También debe saber si está trabajando con un agente experimentado en representar al comprador. No todos los agentes pueden representar bien tanto al comprador como al vendedor. Si aún no ha elegido a un Agente de Bienes Raíces para que lo represente, mi equipo y yo le podemos presentar un grupo de profesionales que han tenido éxito en las negociaciones de nuestra clientela.

Recuerde que una buena negociación es de mutuo beneficio.

El vendedor querrá tener una lista de lo que desea sacar de esta negociación. Escuche atentamente para determinar que es lo que más le interesa al vendedor. Usted puede utilizar esta información a su favor en algún momento de la negociación.

Averigüe si el vendedor tiene una fecha tope. Tal vez ya hayan comprado una casa nueva o se hayan tenido que trasladar por el compromiso con su nuevo trabajo. Averigüe cual es el balance actual de la hipoteca del vendedor y utilice esta información a su favor.

Por otra parte, si el vendedor esta vendiendo la casa porque no puede mantenerla o no quiere invertir en reparaciones, estos problemas se volverán suyos. Si usted esta preparado para entrar en un negocio que involucra reparaciones, hay un programa de financiamiento FHA (Administración Federal de Vivienda) diseñado a proporcionar fondos para la adquisición y las reparaciones. Mi equipo y yo le podemos dar más información sobre programas de préstamo de la FHA y acerca financiamiento secundario.

Usted también querrá saber si el vendedor planea mudarse a causa de problemas en el vecindario. Haga una visita al vecindario y pregúntele a los residentes cómo les parece el vecindario. También podría preguntarle al departamento de policía local sobre el índice de crimen o revise en los periódicos locales en los listados de crímenes. No tenga miedo de hacer preguntas.

Cuando el vendedor insiste en salirse con la suya en algún punto, asegúrese de obtener algo a cambio. Las comodidades que vienen con la casa, como el lavaplatos y el triturador de basuras se quedarán allí. Usted puede negociar otros artículos como intercambio por alguna cosa de gran valor para el vendedor. Esté preparado para dividir la diferencia para que todos los involucrados queden satisfechos con la negociación. Para cerrar el negocio bien, tanto el vendedor como el comprador deben sentir que ganaron.

Manténgalo simple y sea directo, pero sobre todo, sepa que mi equipo y yo estamos aquí para ayudarle.

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Entendiendo el proceso de avalúo de una vivienda

Con frecuencia los consumidores se sienten desconcertados con el proceso de avalúo de la vivienda. Pueden pensar que su vivienda tiene cierto valor y por esa razón el valor tasado no tiene sentido para ellos. Es importante saber que las normas del avalúo las establecen los prestamistas. En muchos estados, los prestamistas deben revelar el propósito del avalúo, ya que cada situación conlleva su propia serie de reglas.

Esencialmente, las normas de los prestamistas obligan a los evaluadores a colocar sobre la vivienda un valor del mercado justo, basándose en las ventas parecidas en el área donde se encuentra ubicada la vivienda, ya que la vivienda se debe agrupar de acuerdo al tamaño y al precio. Por ejemplo, no hay un valor establecido para las viviendas con una gran vista, piscina, spa, mejoras en los baños, etc. Si un propietario de vivienda instala una piscina con un valor de $30,000, y el Mercado local establece el precio de una piscina en $15,000, este articulo será marcado con un valor de [$15,000] en el avalúo.

Las mejoras en las casas nuevas por lo general mantienen su valor completo ya que dentro del costo de la construcción de la vivienda va incluida la inversión adicional. Por otro lado, la cantidad invertida en las mejoras o en las remodelaciones de una vivienda vieja, casi nunca se incluyen en su totalidad dentro del avalúo final. La razón es que la condición original de la vivienda establece su valor, y el valor de cualquier mejora debe estar respaldado por ejemplos comparables dentro del mismo mercado.

La actividad del mercado en los últimos seis meses establece estas comparaciones. Algunos prestamistas querrán ver las ventas realizadas así como las pendientes, para ver si hay lugar para la negociación. Esto sirve como protección para prevenir la sobre valoración de la vivienda en cuestión por parte de los evaluadores. Las normas establecen que los evaluadores solamente pueden colocar valores en las viviendas con depósitos de plica. Sin embargo, cuando los valores de la propiedad aumentan rápidamente en el mercado, generalmente se le permite a los evaluadores hacer concesiones y darle más importancia a la evidencia proporcionada por las comparaciones de las ventas pendientes y de listados. Esto permite un avalúo “actual”.

Aunque no existe ningún estándar formal, la mayoría de los prestamistas le dan al evaluador un margen de error del 5%. Si se revisa el expediente y el margen del evaluador es de un 8%, es muy probable que se reste el 8% total del valor. Tanto al evaluador como al propietario de vivienda les conviene no exceder el valor por encima del aceptado por el mercado, de lo contrario la evaluación de la propiedad se puede ver expuesta a una revisión estricta de avalúo,.

Como ejecutivo en préstamos, mi propósito es seguir las normas de los prestamistas siempre, y trabajar dentro de los sistemas proporcionados por ellos. Esto promueve una buena relación con el prestamista, y un cierre sin problemas para mis prestatarios. Como siempre, usted puede comunicarse conmigo si tiene alguna inquietud.

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Preparándose para mudarse ¡Aquí hay una lista!

4 SEMANAS ANTES DE LA MUDANZA:

__ Prepare un archivo o una carpeta de “mudanza”.
__ Prepare un calendario de “mudanza”.
__ Tenga una venta de garaje.
__ Reúna la documentación financiera, tributaria, y laboral necesaria para su préstamo.
__ Haga una donación de los muebles innecesarios a una institución benéfica.
__ Comuníquese con la compañía aseguradora para transferir las pólizas (de vida, de
automóvil, de propiedad de vivienda).
__ Comuníquese con los médicos y dentistas para los informes médicos.
__ Comuníquese con las escuelas para solicitar los archivos estudiantiles.

3 SEMANAS ANTES DE LA MUDANZA:

__ Revise las deducciones tributarias sobre los gastos de mudanza.
__ Establezca el día de corte de los servicios públicos (teléfono, gas, electricidad, agua, basura, televisión por cable).
__ Avísele a los amigos a los familiares de su mudanza.
__ Solicite un cambio de dirección de la oficina de correo postal.
__ Averigüe sobre el registro de votación en su área.

2 SEMANAS ANTES DE LA MUDANZA:

__ Transfiera las acciones, los bonos, las cuentas bancarias y los contenidos de las cajas fuertes.
__ Prepare una lista de ropa que no se va a empacar con el resto de los bienes de la casa.
__ Dedique tiempo para revisar su lista.

1 SEMANAS ANTES DE LA MUDANZA:

__ Marque los artículos que va a necesitar encontrar con facilidad, y colóquelos en una recámara o en un armario.
__ Desocupe su refrigerador y déjelo abierto por lo menos 24 horas antes de la mudanza.
__ Drene los equipos de afuera: mangueras, tanque de propano de la parrilla de asar, la gasolina y el aceite del
cortacésped.
__ Deseche todos los aerosoles, pinturas, aceites, y otros productos químicos inflamables y tóxicos.
__ Programe con las compañías de los servicios públicos la conexión de los servicios en su nueva vivienda.

DIA DE LA MUDANZA:

__ ¡RELAJESE!
__ Recuerde que los artículos empacados de último se descargan de primero.
__ Inspeccione la casa por última vez, incluyendo el ático, los huecos de la escalera, los clóset, los armarios, la bodega,
el garaje, y detrás de las puertas.
__ Tenga la casa nueva lista antes de la llegada de los camiones con la mudanza.
__ Descanse, siéntese, relájese y ¡DISFRUTE SU NUEVO HOGAR!

¡Sea organizado y evite el estrés de una mudanza!
Llámenos si hay algo en que lo podamos ayudar.

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