No entregue su casa a un ladron

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Las estafas de hipoteca vienen en 31 sabores. Aquí detallamos los tres tipos más frecuentes de estafadores y cómo evitarlos.

Más de 323.000 propiedades entraron en algún estado de ejecución hipotecaria en el primer trimestre de 2006, un 72% más que en el mismo período del año pasado, según Realty Trac.

Los estafadores saben que las personas con problemas son víctimas fáciles. Entran ofreciéndose a “ayudar” a los prestatarios – y terminan adquiriendo su casa. Las víctimas pueden pasar años luchando por recuperar sus hogares y algunos nunca tienen éxito.

Estafa No. 1: El desalojo, conocido como Equity Stripping

En teoría, una persona o empresa podría ayudar a un propietario a mantener su casa a través de un proceso en el que el propietario vende su casa a un precio muy barato mientras logra organizar sus finanzas. El nuevo dueño paga la hipoteca, y el viejo dueño paga cuotas para vivir en el hogar mientras tanto, comprando de nuevo la casa (con interés) en una cantidad fija de tiempo. Si los contratiempos financieros son temporales, todo el mundo puede ganar: El dueño de casa mantiene la casa y la empresa gana un beneficio por su papel de rescatista.

Pero la reconversión, como se sabe a veces, puede prestarse para el abuso.

Supongamos que tiene una casa con un valor de $400.000, con $100.000 de equidad en ella. Un divorcio y facturas médicas lo tienen enfrentando la ejecución hipotecaria. De repente, el teléfono suena con una propuesta de rescate.

Así que usted vende su casa, por $320.000 – no mucho más de lo que se debe en la hipoteca. ¿Por qué vender por tan poco? Porque nunca se pretende ser una verdadera venta. Recuerde, usted no piensa que está vendiendo la casa de forma permanente, de hecho está comprándola de nuevo en un corto período de tiempo, ¿verdad?

El nuevo comprador, mientras tanto, saca un préstamo de 320.000 dólares, borra cualquier gravamen en su propiedad e incluso le da un poco de dinero en efectivo. Y obtendrá un contrato de arrendamiento de dos años con una opción de compra al final.

Pero pronto, Ud se das cuenta de que está en problemas. ¿Por qué? Porque los estafadores no le permitirán obtener su casa de vuelta. A menudo, los términos de arrendamiento a los que los propietarios desesperados firman en acuerdo resultan ser tan onerosos como sus pagos anteriores de hipoteca que contribuyeron al problema financiero. Los expertos en la estafa también saben manipular a las víctimas cuando se enfrentan a plazos cruciales.

Los clientes a menudo se les dice que los pagos van a ser de menos de $1.000 al mes. Pero los criminales arrastraron el proceso hasta que la ejecución hipotecaria fue inminente y los propietarios estuvieron arrinconados. Cuando llegan al cierre a menudo cambian los términos de alquiler, el ejemplo sería aumentar el alquiler a $1.450. Es probable que este aumento los haga incumplidos en el alquiler.

El proceso para llegar a este punto a menudo se prolonga demasiado y deja al propietario de la casa con muy pocas opciones porque el banco está muy cerca de la ejecución hipotecaria y de tomar de vuelta la casa.

Esto probablemente le deja la única opción de aceptar el alquiler más alto y una vez que el impago se concreta, el nuevo comprador lo desaloja lo más pronto posible, vende su casa por $400.000, paga el préstamo de $320.000 y gana alrededor de $80.000 – todo por unos meses de trabajo. Algunas personas ni siquiera luchan porque no saben que tienen opciones – como llamar a un abogado.

No realice ninguna de las siguientes acciones:

  • No caiga en promesas como “Guardaremos su crédito”; “Vamos a comprar su casa ‘como es'”; O “Le conseguiremos una nueva hipoteca con pagos mensuales bajos”.
  • No firme la propiedad de su inmueble (a veces llamada “renunciar a la escritura de propiedad”) a nadie sin el consejo del abogado en quien usted confíe. “Cuando la gente se atrasa en sus pagos de préstamos, se desesperan un poco, pero la respuesta no es poner a otra persona en su título”, dice el abogado de bienes raíces de Oakland, James Hand.
  • Tenga cuidado con cualquier contrato de venta en el hogar donde no se haya liberado formalmente de la responsabilidad por su hipoteca. Además, asegúrese de saber a qué derechos está renunciando y que está de acuerdo en renunciar a ellos.

Estafa No. 2: Ayuda fantasma

Este esquema es bastante simple: Digamos que usted está muy atrasado en sus pagos de vivienda y enfrenta la ejecución hipotecaria. Un individuo o un grupo se acerca y ofrece ayuda – entonces le cobra miles de dólares por varios deberes administrativos como formularios y llamadas telefónicas, o simplemente se mantiene prometiendo un gran rescate más adelante. Usted probablemente puede adivinar lo que realmente está pasando: El “ayudante” no está haciendo nada en absoluto para detener su ejecución hipotecaria a pesar de cobrarle a usted miles de dólares. Para cuando descubre que ha sido engañado, a menudo es demasiado tarde para detener la pérdida de su hogar.

¿Cómo sabía el estafador para apuntar su caso? Eso es fácil: cuando un prestamista programa la vivienda para la subasta pública, el asunto se convierte en registro público. En poco más de la mitad de los estados, una demanda debe ser presentada con el fin de estimular una venta. Cualquier persona puede comprobar los documentos de la corte para encontrar la lista de demandas. Pronto una carta o una llamada telefónica viene como algo de un ángel de la guarda – sólo que en este caso es un buitre.

En otros estados (incluyendo California y Massachusetts, por ejemplo), el proceso no pasa por los tribunales. Las ventas de ejecuciones hipotecarias simplemente deben anunciarse públicamente, como en el periódico local. Este último proceso por lo general se mueve más rápido – y hace de un propietario ya estresado aún más vulnerable a una estafa.

Normas:

  • Llame a su compañía hipotecaria o prestamista si tiene problemas. Pregunte por el departamento de mitigación de pérdidas. Si adopta un enfoque proactivo tendrá una mejor oportunidad de encontrar alguna solución con su prestamista actual y posiblemente evitar la ejecución hipotecaria. Los prestamistas no querrán recuperar su casa a través de ejecución hipotecaria.
  • No llame al número de esos folletos ubicuos en los postes de teléfono que anuncian ayuda. Es probable que no se trate de donde la ayuda se encuentra.
  • Proceda con precaución, si una empresa o persona:

– Se describe a sí mismo como un “consultor hipotecario”, “servicio de ejecución hipotecaria”, o algo similar;
– Colecta una tarifa antes de dar cualquier servicio;
– Anuncia a las personas cuyas casas se enumeran para la ejecución hipotecaria, incluyendo cualquiera que envía volantes o solicita de puerta en puerta; Y dice que usted debe hacer pagos hipotecarios en casa directamente a ellos o a su empresa en lugar de a su prestamista hipotecario.

  • No entre en pánico. Obtenga información completa sobre el proceso de ejecución hipotecaria en su estado. Asegúrese de conocer TODOS los plazos – para la corte, para documentos archivados, etc. Los estados suelen tener asociaciones que pueden ofrecer asesoramiento gratuito.

Estafa No. 3: El cebo-y-cambio

En esta estafa, que NCLC (Centro Nacional para la Ley al Consumidor, las siglas en inglés) llama el “cebo-y-cambio,” los estafadores realmente engañan a dueño de una casa a traspasar su título de propiedad – sin su conocimiento.

¿Cómo podría caer alguien por esto?

Usted no tiene que ser viejo o un hablante de no-Inglés para ser frustrado por estos recovecos legales. Estos intrigantes logran que sus víctimas firmen documentos legales increíblemente complicados que dan lugar la transferencia de su propiedad a entidades tales como fideicomisos. “La mayoría de los abogados no pueden entender estos acuerdos de fideicomisos, y si un criminal no puede obtener la firma, la falsificación puede llegar lejos en bienes raíces en estos días.

Normas

  • No firme nada que tenga espacios en blanco. Información cn la que usted pudiera no estar de acuerdo podría agregarse más tarde. (Sí, sucede.)
  • Nunca firme un contrato bajo presión. Siempre sepa exactamente lo que está firmando. Tómese su tiempo para revisar el papeleo a fondo – idealmente con un abogado que sólo represente sus intereses.
  • Nunca haga un acuerdo verbal. Obtenga todas las promesas por escrito y obtenga copias completas.

Lanzar un ojo agudo en ofertas que suenan demasiado bueno para ser verdad. Últimamente, algunos estafadores prometen que eliminarán o pagarán la deuda de su casa por usted (la llamada “eliminación de la deuda”). Algunos dueños de casa muerden. Sólo recuerde la regla del almuerzo gratis: No existe.

Un pensamiento final: Recuerde, si no puede arreglar sus finanzas, la venta de su casa (en el mercado normal) puede no ser el fin del mundo. Seguro, volverás a ser arrendatario. Pero dada la cantidad de casas en todo el país que se han revalorado en los últimos años, es probable que haya hecho algo de dinero, que puede utilizar para ponerse de pie.

Actualización 6 de septiembre de 2008: Si está considerando una venta corta por favor lea nuestra sección de opciones de venta corta para averiguar si calificaría para una venta corta de bienes raíces.

Si desea permanecer en su casa y siente que podría continuar haciendo sus pagos de hipoteca modificando su pago de préstamo, asegúrese de ponerse en contacto con su prestamista actual. Ellos están tomando un enfoque mucho más proactivo y realmente tratando de trabajar con los propietarios de viviendas para hacer modificaciones de préstamos y evitar ejecuciones hipotecarias.

Carlos Aguilar
Axia Real Estate Group, Inc.
1450 Frazee Rd. Suite 210
San Diego, CA 92108
(888) 317-1496

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